تاریخ چاپ:
۱۳۸۶/۰۶/۱۷
شماره خبر: ۷۱۴۶۱۶
ساخت یک آپارتمان ۴ طبقه چه مدت طول می‌کشد؟
گروه مسکن – الهام علاقه‌بندان: با آغاز سال ۸۶ و ادامه رکود و وضعیت خاص در بخش مسکن، وزارت مسکن و شهرسازی که یکسالی است در سکوت خبررسانی به سرمی‌برد و وزیر هم در پاسخ به تمام سوالات مطرح شده از سوی خبرنگاران مبنی بر علل گرانی مسکن هیچ صحبتی نمی‌کند، آیین‌نامه‌ای در مجلس با عنوان تبصره (۶) در بودجه ۸۶ تدوین شد و در آن راهکارهایی برای افزایش عرضه مسکن ارائه گشت، سیاست‌هایی که با گذشت مدت زمان هر چند اندک از اجرایش تاثیر مثبتی را بر بازار مسکن و به شکل تثبیت قیمت بر جای گذاشت.
گروه مسکن - الهام علاقه‌بندان: با آغاز سال 86 و ادامه رکود و وضعیت خاص در بخش مسکن، وزارت مسکن و شهرسازی که یکسالی است در سکوت خبررسانی به سرمی‌برد و وزیر هم در پاسخ به تمام سوالات مطرح شده از سوی خبرنگاران مبنی بر علل گرانی مسکن هیچ صحبتی نمی‌کند، آیین‌نامه‌ای در مجلس با عنوان تبصره (6) در بودجه 86 تدوین شد و در آن راهکارهایی برای افزایش عرضه مسکن ارائه گشت، سیاست‌هایی که با گذشت مدت زمان هر چند اندک از اجرایش تاثیر مثبتی را بر بازار مسکن و به شکل تثبیت قیمت بر جای گذاشت.
واگذاری زمین به صورت اجاره ۹۹ ساله به تعاونی‌ها برای ساخت مسکن یکی از راهکارهایی است که براساس تبصره ۶ برای افزایش عرضه مسکن و کاهش قیمت مسکن با هدف حذف قیمت زمین از قیمت تمام شده ساخت اتخاذ شده است.
براساس این طرح دولت زمین را به صورت اجاره 99 ساله به تعاونی‌های مسکن واگذار می‌کند و این تعاونی‌ها اقدام به ساخت خانه برای افراد واجد شرایط می‌کنند.
در حقیقت آنچه که در این آیین‌نامه تاکید شده تعاونیسازی است، موضوعی که به نظر زمان ساخت را طولانی می‌کند و از سوی دیگر به اعتقاد برخی کارشناسان مسکن به دلیل غیرمتخصص بودن فعالیت در تعاونی‌ها، واگذاری ساختوساز به آنها می‌تواند موجب بروز مشکلاتی در پروسه ساختوساز شود.
از سویی دیگر با توجه به اینکه تعاونی‌های مسکن معمولا آپارتمان‌ها را در 4 الی 5 طبقه (بیشتر 4 طبقه) می‌سازند، زمان اجرا به نظر کوتاه‌تر از برج‌ها و مجتمع‌های مسکونی باید تمام شود. اما با توجه به اینکه ساختوسازها توسط تعاونی صورت می‌گیرد، این سوال پیش می‌آید که آیا زمان ساخت به نظر طولانی‌تر از یک برج بلند نمی‌شود؟
با توجه به اینکه زمان احداث و ساخت ساختمان‌ها در پاسخ به نیاز مسکن بسیار تاثیرگذار است، با چند تن از فعالان بازار مسکن در این زمینه به گفتوگو پرداختیم. متن مصاحبه‌ها در پی می‌آید.
بی‌توجهی به ایجاد خدمات شهری
محمدیوسف بداغی، مدیر امور فنی و تحقیقات مهندسی شرکت توسعه مسکن ایران در گفتوگو با دنیای اقتصاد در پاسخ به این سوال که میانگین زمانی ساخت یک آپارتمان ۴طبقه در ایران چقدر است، اظهار داشت: در صورت فراهم بودن تمام امکانات به غیر از امور اداری، ۶ ماه احداث یک آپارتمان ۴ طبقه به طول می‌انجامد.
ساخت در حاشیه زمان را بالا می‌برد
بداغی با اشاره به اینکه زمین‌هایی که دولت در قالب اجاره ۹۹ ساله واگذار می‌کند، در خارج از شهرها است، اظهار داشت: با توجه به این امر ساخت این تعداد واحد مسکونی موجب افزایش هزینه و در عین‌حال بالا رفتن زمان ساخت به دلیل دوری مسافت حمل مصالح می‌شود.
به گفته وی، یکی از مهم‌ترین مشکلاتی که واگذاری زمین به دنبال خود می‌آورد، عدم فراهم بودن خدمات شهری است. با توجه به این امر مشکلات متعددی به دنبال ساخت مسکن در اطراف شهرها از این حیث به وجود می‌آید.
کاهش راندمان کاری
مدیر امور فنی و تحقیقات مهندسی شرکت توسعه مسکن ایران تصریح کرد: کاهش راندمان کاری برای افرادی که ساکن شهرهای اطراف تهران هستند و مسافت طولانی را برای رفتن به سرکار می‌پیماند، از دیگر مشکلاتی است که این طرح دارد.
بداغی خاطرنشان کرد: با وجود اهمیت این مسائل که تاثیر زیادی در اقتصاد دارد، اما سیاستمداران در حوزه اقتصاد و مسکن توجه خاصی به آن نمی‌کنند.
وی با تاکید بر اینکه فراهم بودن خدمات شهری مهم‌ترین مساله‌ای است که متاسفانه به آن در ساختوساز شهرهای جدید توجه نمی‌شود، اظهار داشت: این در حالی است که در اغلب کشورهای پیشرفته دنیا پیش از اقدام به ساخت شهر، خدمات شهری فراهم می‌شود.
مدیر امور فنی و تحقیقات مهندسی شرکت توسعه مسکن ایران در اظهارنظری درباره افزوده شدن بر زمان ساخت آپارتمان‌های ۴ طبقه با توجه به تعاونیسازی بودن آن اظهار داشت: عدم تخصص کارگران، علایق مختلف، تغییر مدیریت، کمبود منابع مالی و عدم برنامه‌ریزی و عدم بهره‌گیری درست از منابع، عواملی هستند که در نهایت منجر به بالا رفتن زمان ساخت و طولانی شدن آن می‌شوند.
بداغی اظهار داشت: تعاونی‌ها صرفا به عنوان یک تشکل مفید واقع می‌شوند اما نباید از خاطر برد که هر امری باید به صورت تخصصی انجام شود.
ساختوساز باید به متخصصان سپرده شود
وی با تاکید بر اینکه مکان‌یابی برای اجرای پروژه‌های ساختوساز مهم‌ترین و تخصصی‌ترین بخش محسوب می‌شود، خاطرنشان کرد: این امر از جمله اموری است که تجربه در آن نقش بالایی داشته و باید توسط شرکت‌های معتبر و متخصص در امر ساختوساز صورت بگیرد.
مدیر امور فنی و تحقیقات مهندسی شرکت توسعه مسکن ایران تصریح کرد: در صورتی که مکان‌یابی برای ساخت، درست انجام نشود، به سهولت نمی‌توانیم کالایی را که با نام مسکن ایجاد شده تعویض کنیم، چرا که در این صورت اعتماد مردم نسبت به مجریان ساختوساز کاهش می‌یابد، از این رو معتقدم که عملیات ساختوساز باید به متخصصان امر سپرده شود.
بداغی در پاسخ به سوال دیگری مبنی‌بر تحقق وعده ساخت 5/1میلیون واحد مسکونی تا پایان سال 86 با توجه به گذشت 6ماه از سال و تنها ساخت 197هزار واحد از این تعداد اظهار داشت: نسبت به این امر خوش‌بین نیستم، چرا که عوامل مختلفی باید برای تحقق این وعده، هماهنگ عمل کنند. وی با بیان اینکه برای تحقق وعده واگذاری زمین به صورت اجاره 99ساله باید زیرساخت‌ها فراهم شود، تصریح کرد: وزارتخانه‌های مربوطه هم باید در این خصوص یکدست عمل کنند.
زمان ساخت بسته به روش ساخت
اشرافی مدیرعامل شرکت ساختمانی سازمان گسترش و نوسازی صنایع ایران در گفتوگو با دنیای اقتصاد درخصوص میانگین زمانی ساخت یک آپارتمان 4طبقه اظهار داشت: همان طور که مستحضرید دو روش برای اجرای پروژه‌های ساختمانی وجود دارد، یکی روش سنتی که از پیش در کشور ما رایج بوده و کماکان هم بخش اعظمی از ساختوسازها به این روش ساخته می‌شوند، دیگری روش صنعتی که در کشور ما به دلیل ناشناخته بودن کمتر مورد استفاده قرار می‌گیرد.
وی افزود: با توجه به این امر، اگر ساختمانی با بهره‌گیری از روش سنتی احداث شود، بین ۷ تا ۸ماه عملیات ساخت کل آپارتمان ۴طبقه با ۴۰۰مترمربع زیر بنا به طول می‌انجامد، در حالی که اگر در ساخت این ساختمان از روش صنعتی استفاده شود کمتر از یک ماه یعنی بین ۲۷ تا ۲۸روز مراحل ساخت به طول می‌انجامد.
تحقق وعده فقط با صنعتی‌سازی ممکن است
مدیرعامل شرکت ساختمانی سازمان گسترش و نوسازی ایران با تاکید بر اینکه مدت زمان ساخت بسته به روش مورد استفاده برای اجرای پروژه است، خاطرنشان کرد: اگر دولت می‌خواهد به این هدف خود مبنی‌بر ساخت ۵/۱میلیون واحد مسکونی تا پایان سال ۸۶ دست یابد، باید به سمتی حرکت کند که در ساختمان‌سازی از روش صنعتی بهره گیرد.
اشرافی خاطرنشان کرد: پیش از هر اقدامی برای صنعتی‌سازی دولت باید زیرساخت‌ها را فراهم کند که اولین قدم ایجاد کارخانه تولید صنعتی است و این امر نیاز به در اختیار گذاشتن منابع دارد.
مدیرعامل شرکت ساختمانی سازمان گسترش و نوسازی صنایع ایران با تاکید بر اینکه تا ۴سال آینده سرعت ساختوساز در کشور افزایش می‌یابد، اظهار داشت: با توجه به این امر باید تکنولوژی ساختوساز با آنچه که در حال حاضر در دنیا اتفاق می‌افتد، همسان شود.
اشرافی با اشاره به اینکه در صنعتی‌سازی بخش عمده‌ای از مراحل ساخت در کارخانه و بر روی خط تولید صورت می‌گیرد، گفت: این در حالی است که در سنتی‌سازی تمام مراحل ساخت از ابتدا تا انتها در سر ساختمان انجام شده و این امر منجر به طولانی شدن زمان می‌شود، چرا که عوامل طبیعی چون تغییرات جوی هم بر افزوده شدن زمان ساخت تاثیر می‌گذارد.
مدیرعامل سازمان گسترش و نوسازی صنایع ایران با ابراز امیدواری نسبت به اینکه دولت بتواند تا پایان سال ظرفیت ساخت ۵/۱میلیون واحد مسکونی را فراهم کند، تصریح کرد: اینکه تاکنون چند واحد مسکونی ساخته شده و یا اینکه به چه میزان قرار است که تا پایان سال ساخته شود، موضوعی است که نمی‌توان در مورد آن اظهارنظر کرد.
وی افزود: این در حالی است که طبق آمار‌های ارائه شده از سوی شهرداری میزان صدور پروانه‌های ساختمان دو برابر رشد کرده است که این امر نشانگر افزایش حجم ساختوسازها است.
مدیرعامل شرکت ساختمانی گسترش و نوسازی صنایع ایران در پاسخ به سوال دیگری مبنی‌بر معایب تعاونیسازی اظهار داشت: به طور قطع هر اقدامی که به وسیله افراد غیرمتخصص صورت بگیرد، موجب به هدر رفتن منابع مالی، سرمایه، زمان و مصالح می‌شود.
اشرافی تصریح کرد: شکل‌گیری تعاونی مسکن فقط باید به منظور ایجاد هماهنگی و مدیریت بر روند اجرا باشد و کار ساخت باید به انبوه‌سازان و متخصصان امر سپرده شود.
مدیرعامل شرکت ساختمانی گسترش و نوسازی صنایع ایران اظهار داشت: تجربه ثابت کرده است که برخی تعاونی‌های مسکنی که شکل گرفته‌اند از تخصص لازم برخوردار نیستند.
صنعتی‌سازی تنها راه سرعت‌گرفتن ساختوساز
واهیک شاهینیان، مدیرعامل شرکت ساختمانی ماهان در گفتوگو با روزنامه دنیای‌اقتصاد با تاکید بر اینکه صنعتی‌سازی تنها راهکار موجود برای افزایش میزان ساختوساز است، اظهار داشت: چندی پیش در بازدید از یک پروژه ۱۷هزار واحدی ۴طبقه متوجه شدم، این پروژه ظرف ۱۰ سال احداث شده است، یعنی ماهانه ۱۴۰واحد ساخته شده، در حالی که اگر همین پروژه به روش صنعتی ساخته می‌شد، در زمان کوتاه‌تری به پایان می‌رسید.
شاهینیان بااشاره به اینکه شرکت ماهان بالغ بر 20میلیون مترمربع قطعات آماده نصب تولید می‌کند، اظهار داشت: با این روش سالانه 250هزار واحد مسکونی تولید می‌شود.
به گفته وی از مزایای ساختوساز به روش صنعتی، خشک‌بودن ساخت و اجرای بخش عمده‌ای از مراحل کار از پیش است.
مدیرعامل شرکت ساختمانی ماهان در پاسخ به سوالی مبنی بر تحقق وعده ساخت 5/1میلیون واحد مسکونی تا پایان سال به روش صنعتی اظهار داشت: با فرض اینکه متراژ هر واحد مسکونی 80مترمربع باشد در مجموع باید 100میلیون مترمربع خانه احداث شود، یعنی یک‌پنجم توان تولید شرکت ماهان و در صورتی که سایر شرکت‌های ساختمانی هم از روش صنعتی بهره گیرند، این رقم تحقق خواهد یافت، این در حالی است که اگر شرکت ماهان به تنهایی اقدام به تولید این میزان واحد مسکونی کند، 5سال ساخت آن به طول خواهد انجامید و البته تمام این موارد بسته به تامین مالی به موقع است.
عکس: سامان دزیانیان
مدیرعامل شرکت ساختمانی ماهان با اشاره به اینکه با وجود مزایای صنعتی‌سازی هنوز استقبال چندانی از این روش ساخت نشده خاطرنشان کرد: فکر می‌کنم مهم‌ترین دلیل عدم تمایل نسبت به این امر، عدم اطلاع‌رسانی درست است. به گفته وی، متاسفانه درخواست‌های ما آن‌طور که باید به گوش رییس‌جمهور و وزیر مسکن نمی‌رسد.
ساخت 4طبقه در 10سال
نعمتی، کارشناس مسکن در گفتوگو با دنیای اقتصاد در پاسخ به این سوال مبنی‌بر میانگین متوسط زمانی ساخت یک آپارتمان ۴طبقه اظهار داشت: در صورت مدیریت منسجم و فراهم بودن تمام شرایط و وجود توان فنی بالا ظرف مدت یکسال این آپارتمان ۴طبقه بنا می‌شود و در غیر این صورت این امکان وجود دارد که ساخت همین آپارتمان ۴طبقه تا ۱۰سال هم به طول بیانجامد.
کارشناس مسکن با بیان اینکه توان تخصصی ساختوساز مسکن در کشور پایین است، گفت: دولت در برنامه خود اعلام کرده که مدیریت اجرای پروژه‌های ساختمانی را به دولت بسپارد و مسوولیت را به شرکت سومی واگذار کند که در اصطلاح عامل چهارم نام دارند.
وی اظهار داشت: این شرکت سوم یا عامل چهارم که به اختصار MC نام دارد، مدیریت را برعهده می‌گیرد.
نعمتی، همچنین در پاسخ به سوال دیگری مبنی بر معایب تعاونیسازی خاطرنشان کرد: تعاونی‌ها عموما تشکل‌های کوچکی هستند که تجهیز فنی آنها مشکل است.
به گفته وی، در صورتی که انبوه‌سازان برای ورود به پروسه ساخت و اجرای پروژه‌های ساختمانی تجهیز شوند، کارها با موفقیت بیشتری انجام می‌شود.
کارشناس مسکن در خصوص میزان تحقق وعده دولت مبنی بر ساخت 5/1میلیون واحد مسکونی تا پایان سال افزود: با توجه به آمار ارائه شده از سوی شهرداری مبنی بر دو برابر شدن میزان صدور پروانه ساختمانی به نظر می‌رسد که دولت تا حدی در اجرای این وعده خود موفق عمل کرده است.
۲سال زمان برای ساخت یک آپارتمان ۴طبقه
حمید ماجدی، رییس دانشکده هنر و معماری واحد علوم و تحقیقات دانشگاه آزاد در گفتوگو با دنیای‌اقتصاد، اظهار داشت: در صورت فراهم بودن تمام شرایط و بدون در نظر گرفتن مراحل اداری، یک آپارتمان 4طبقه طی 5/1سال ساخته می‌شود.
ماجدی اظهار داشت: از طرف مقابل اگر یک پروژه انبوه‌سازی برای ساخت چندین آپارتمان ۴طبقه اجرا شود، هم ساخت آن در بهترین شرایط و خوش‌بینانه‌ترین حالت، حداقل به ۲سال زمان نیاز دارد.
رییس دانشکده هنر و معماری واحد علوم و تحقیقات دانشگاه آزاد اسلامی در تشریح شرایط مناسب برای ساختوساز اظهار داشت: فراهم بودن منابع مالی و تامین به موقع مصالح موردنیاز، وجود نیروی ماهر و متخصص برای حضور در پروژه‌های عمرانی از شرایطی است که برای اجرای به موقع یک پروژه ساختمانی باید فراهم باشد.
ماجدی تصریح کرد: مهم‌ترین موضوعی که در ساختوساز به روش صنعتی باید به آن توجه شود، بحث مدیریت است، چرا که بدون مدیریت درست، پروژه‌ها به خوبی و سرزمان مقرر به بهره‌برداری نمی‌رسند.
وی در پاسخ به سوالی مبنی بر معایب تعاونیسازی اظهار داشت: از نظر من تعاونیسازی نوعی انبوه‌سازی محسوب می‌شود، با توجه به این امر انبوه‌سازی نمی‌تواند چندان مزیت زیادی نسبت به انفرادی‌سازی داشته باشد.
به گفته وی، یکی از مزایای انبوه‌سازی صرفه‌جویی در زمان است که این هم به دلیل مدیریت واحد اتفاق می‌افتد.