از آنجا که متاسفانه هیچ آموزش خاصی در مورد مسئولیتهای نظارت پروژه های ساختمانیبه مهندسین ناظر ساختمانی داده نشده ، اغلب این مهندسان بعد از قبول این مسئولیت ، پی به دردسرهای آن برده و بدنبال خلاص شدن از آن هستند و البته در اغلب موارد به نتیجه خاصی دست نمی یابند . از همین رو دریافتم این دو سوال بسیار اساسی را که مهندسان ناظر ساختمانی با آن روبرو هستند در این مقاله پاسخ دهم.
1: چگونه می توان تعویض ناظر کرد ؟
یکی از مواردی که در نظام مهندسی با پیچیدگی خاصی انجام شده و معمولاً مهندسان و مالکان ساختمانها با سوالات متعددی در رابطه با انجام آن مواجه هستند تعویض مهندس ناظر است .
اما تعویض ناظر چیست و چه شرایطی دارد ؟
در برخی پروژه ها شرایطی بوجود می آید که باید ناظر قدیم عوض شده و یک ناظر جدید جایگزین آن می شود . اما برای اینکار باید شرایط زیر برقرار باشد :
1: توافق بین مالک و ناظر : وقتی مالک و ناظر با یکدیگر به توافق می رسند تا ناظر تعویض شود ، میتوانند فرم مخصوص آنرا پرکرده و بعد از مهر و امضا کردن و تایید دفترخانه ، آنرا به مرجع صدور پروانه تحویل داده و بعد از انجام مراحل قانونی ، ناظر عوض شده و ناظر جدید جایگزین می شود .
2: برقراری شرایط زیر :
فوت مهندس ناظر ، حجر ، ناتوانی ناظر حقیقی در انجام وظایف ، مسافرت به خارج از کشور یا صلب صلاحیت قانونی .
البته موارد فوق در صورت تایید مراجع قانونی از قبیل سازمان استان ، قابل انجام می باشد ، در غیر اینصورت ناظر همچنان مسئولیت حقوقی خواهد داشت .
در این موارد بعد از تایید صحت موضوع توسط مراجع ذیصلاح ، تا زمان مشخص شدن ناظر جدید ، مطابق بند 4-4-14 مبحث دوم مقررات ملی ساختمان ،کلیه عملیات ساختمانی باید توسط مرجع صدور پروانه تعطیل شده و شروع مجدد آن منوط به معرفی ناظر جدید از طرف سازمان استان می باشد .
3: درصورتی که قرارداد نظارت ناظر و مالک تمام شده باشد .
این مورد یکی از بحث برانگیزترین شرایطی است که معمولاً مهندسین ناظر براین باورند که بعد از اتمام قرارداد نظارت مسئولیت آنان نیز تمام شده و تعویض ناظر باید انجام شود . اما باید گفت که قرارداد بین ناظر و مالک فقط یک قرارداد مالی می باشد و فقط ناظر از لحاظ ریالی از مالک طلبکار بوده و باید طبق تعرفه حق نظارت از مالک دریافت کند. یعنی پس از اتمام قرارداد هنوز مسئولیت نظارت ساختمان بر عهده ناظر قبلی بوده و تا زمانی که برگه تعویض ناظر گواهی امضاء نشده و تحویل دفاتر خدمات الکترونیک یا نظام مهندسی و یا شهرداری نگردد ، مسئولیت نظارت از ناظر صلب نگشته است.
آیا فقط با پرکردن برگه تعویض ناظر و تویل آن به مرجع صدور پروانه ، سازمان استان یا دفتر خدمات الکترونیک ، می توان گفت که تعویض ناظر انجام شده است ؟
متاسفانه ناظران برداشت درستی از تعویض ناظر نداشته و می پندارند از تاریخ پر کردن برگه تعویض ناظر و مهر و امضاء کردن آن و تحویل به مالک ، دیگر مسئولیت نظارت آنان به عهده ناظر جدید می باشد و متاسفانه از همین باور غلط چه بسیار ناظرانی که دچار خسارت شده و در دادگاهها به عنوان مقصر حاضر می شوند . نکته دیگری که به اشتباه استنباط شده و بر اساس آن ناظران محترم دست از نظارت برداشته و می پندارند دیگر هیچ مسئولیت نظارتی در قبال ملک ندارند اتمام زمان قرارداد بین مالک و ناظر است.
مراحل قانونی تعویض ناظر:
فرم تعویض ناظر باید پس از گواهی امضا در دفترخانه های ثبت اسناد ، تحویل دفاتر خدمات الکترونیک گشته ( در بعضی شهرستانها فرمها مستقیما باید تحویل نظام مهندسی یا مرجع صدور پروانه می گردد ) اما پس از تحویل فرم و دریافت شماره نامه باید پیگیری شود تا این فرم در دفتر شهرداری نیز ثبت شده و برگه پیرو پروانه از سوی شهرداری صادر گردد .
قانونا زمان تعویض ناظر قبلی و شروع مسئولیت نظارت جدید ، تاریخی است که در برگه پیرو پروانه درج گردیده است .
نکته:ناظران محترم حتماً پس از تکمیل فرم تعویض ناظر و تحویل آن به مالک باید پیگیری کنند تا اقدامات قانونی از طرف مالک صورت پذیرفته و تا زمانی که برگه پیرو پروانه از شهرداری صادر نگردیده است ، نظارت مستمر و صدور گزارشات مرحله ای را متوقف ننمایند .
صورتجلسه فصل مشترک :بعد از صدور برگه پیرو پروانه و درج نام ناظر جدید در پروانه ساختمانی ، مهندس ناظر قدیم و جدید در حضور مالک ساختمان ، باید صورتجلسه ای تحت عنوان صورتجلسه فصل مشترک را تنظیم نمایند .در این صورتجلسه مشخص می شود چه عملیات اجرایی در زمان ناظر قدیم انجام شده و مسئولیت حقوقی این بخش از کار بر عهده ناظر قدیم می باشد . تنظیم این صورتجلسه یکی از مهمترین بخش های اجرای تعویض ناظر می باشد.
2: آیا ناظر می تواند از نظارت ساختمانی که به عنوان ناظر آن تعیین شده است ، استعفاء یا انصراف دهد ؟
سوالات بسیاری از طرف مهندسین ناظر در خصوص امکان و نحوه انصراف مهندس ناظر ساختمان یا استعفاء ناظر و عزل مهندس ناظر مطرح شده که باید گفت : به هیچ عنوان مهندس ناظر نمی تواند مانند مجری صاحب صلاحیت ، از کار خود استعفاء یا انصراف دهد ، و تنها راه جدا شدن ناظر از پروژه ساختمانی ، همان تعویض ناظر می باشد .
نکته :
اما مطابق بند 14-4-5 مبحث دوم مقررات ، در صورتیکه عملیات ساختمانی پروژه تحت نظارت شما شروع شده ودر حین اجرا ، بیش از 15 درصد مدت مندرج در قرارداد بین ناظر و مالک ، تعطیل شود ، مهندس ناظر می تواند طی درخواست کتبی از سازمان استان ، تا تعیین تکلیف کار ، نسبت به ارائه خدمات نظارتی در پروژه دیگری اقدام نماید. این در صورتی است که بلافاصله بعد از شروع مجدد عملیات ساختمانی مسئولیت نظارت این پروژه بر عهده ناظر می باشد .
نکته : برخی پروژه های ساختمانی هستند که مالک بعد از دریافت پروانه ساختمانی ، هیچ اقدامی برای اجرا انجام نمی دهد تا اعتبار پروانه تمام می شود . در این موارد مهندس ناظر می تواند در صورت عدم اقدام مالک جهت تمدید اعتبار پروانه ، طی درخواست کتبی از مرجع صدور پروانه بخواهد تا نام ایشان را از این پروانه به عنوان ناظر ، خارج نماید . در این مورد مالک بعد از اقدام جهت تمدید پروانه باید ناظر دیگری را به مرجع صدور پروانه معرفی نماید و ناظر قدیم هیچ مسئولیتی در قبال عملیات انجام شده نخواهد داشت .
البته این در صورتی است که هیچ گونه عملیات ساختمانی در ملک صورت نگرفته باشد
نامه نگاری اداری و نوشتن متون حقوقی از مهارت های مهمی است که به آن پرداخته نمی شود. یکی از حساس ترین متون حقوقی، گزارشات نظارت ساختمان است. تنها ابزار قانونی مهندس ناظر برای اینکه بتواند، وظیفه اش را انجام دهد، گزارشاتی است که به شهرداری ارسال میکند.در واقع تنها ابزاری که ناظران ساختمان در ساخت و ساز شهری با استناد به آن می توانند ثابت کنند که به وظایف قانونی خود عمل کرده اند، خروجی های ایشان یا مکاتباتشان می باشد. مکاتباتِ مهندسینِ ناظر، شامل دستور کارها، گزارشات مرحله ای و نامه هایی است که در دوره نظارت خود از شروع به کار تا پایانکار به مراجع ذیصلاح اشخاص حقوقی و حقیقی ابلاع می نماید.نگارش این مکاتبات اصولی دارند که مهندسین علاقمند می توانند جهت فراگیری آن ها از « دوره گزارش نویسی نظام مهندسی »استفاده نمایند.
نویسنده: مهندس علی بهرامیان بذل
نویسنده : مهندس علی بهرامیان بذل
علی بهرامیان هستم.مجری، ناظر و محقق مباحث حقوقی و فنی ساختمان سازی و همیشه از آگاهی دادن و ارائه محتوای کاربردی به دیگران لذت می‌برم.
محصولات مرتبط
© تمامی حقوق مادی و معنوی این وب سایت متعلق به تیم فنون عمران می باشد. طراحی سایت فروشگاهی و سئو توسط وب 24