در صورتی که مایل به ساخت مجتمع مسکونی هستید ، اولین گزینه برآورد قیمت ساخت ساختمان و نحوه محاسبه هزینه آن است . به غیر از هزینه اجرای ساختمان لازم است هزینه های جواز و جانبی را نیز بپردازید . هزینه های جانبی شامل عوامل متعددی از جمله هزینه نظام مهندسی ، بیمه ، مالیات ، انشعابات ، عوارض آموزش پرورش ، دفتر اسناد رسمی ، بنگاه املاک جهت فروش ، هزینه آزمایشات کارگاهی ، نقشه برداری ، پسماند و عوارض سالیانه و ... است .
هدف از این ابزار داشتن برآورد اولیه هزینه ساخت ساختمان ، جهت تصمیم گیری پایه است . از آنجاییکه هزینه جواز به ارزش منطقه ای املاک بستگی دارد و این عدد در هر منطقه از شهر متفاوت است ، لذا نمیتوانیم فرمول کلی برای آن ارائه کنیم . از طرفی در برآورد هزینه ساخت فرض می کنیم سازنده قصد استفاده از موقعیت زمین جهت ساخت حداکثر تعداد طبقات ممکن را دارد و کلیه هزینه های ماده صد شهرداری را می پذیرد . تنوع هزینه های جانبی زیاد است و لیست آنها در زیر آمده است .
| ردیف | شرح هزینه های جواز ساخت و جانبی ساختمان |
| 1 | جواز ساخت و عوارض ، هزینه خلاف ساخت مازاد بر جواز ، ماده صد |
| 2 | هزینه های نظام مهندسی شامل : طراحی - نظارت - اجرا- نقشه برداری |
| 3 | عوارض آموزش پرورش |
| 4 | بیمه اجباری کارگران کارگاه ساختمانی و حوادث غیر مترقبه |
| 5 | هزینه ثبت اسناد و املاک ، تنظیم تقسیم نامه یا سند تفکیکی |
| 6 | هزینه مالیات و دارایی |
| 7 | دفتر اسناد رسمی جهت انتقال مالکیت |
| 8 | هزینه بنگاه معاملات ملکی جهت تنظیم مبایعه نامه و سند فروش |
| 9 | هزینه های آزمایشات شامل : مکانیک خاک - جوش - بتن |
| 10 | پسماند و نوسازی شهرداری در دوران ساخت |
| 11 | هزینه انشعابات و نیرو رسانی شامل آب ، برق ، گاز ، تلفن |
| 12 | تهیه شناسنامه فنی ملک -در حال حاضر برخی شهرها |
| 13 | بیمه مسئولیت مدنی و بیمه تضمین کیفیت ساختمان |
| 14 | هزینه خدمات و گواهی تایید سازمان آتش نشانی شهرداری |
نحوه برآورد هزینه ساخت ساختمان
1- وارد نمودن اطلاعات پایه
اطلاعات پایه شامل شهر ، تعداد آپارتمان در هر طبقه، متوسط مساحت آپارتمان ، مساحت مشاعات ، تعداد طبقات پارکینگ و منطقه محل وقوع ملک را وارد کنید .
2- نحوه محاسبه هزینه ساخت آپارتمان
الف ) با توجه به شهر و تعداد طبقات ، هزینه ساخت انتخاب می شود . این عدد ، قیمت اجرای هر متر مربع زیر بنا است .
ب ) با توجه به پارامترهای وارد شده ، کل زیر بنای پروژه محاسبه می شود . بدیهی است در هر طبقه مساحت سقف به عنوان زیر بنا باید لحاظ گردد . مساحت سقف سازه ای در هر طبقه برابر جمع مساحت آپارتمان ها و مساحت مشاعات همانند راه پله و آسانسور است .
ج ) قیمت اجرای پروژه و ساختمان برابر حاصلضرب دو ردیف الف و ب خواهد بود .
د) اکنون لازم است هزینه جواز و جانبی را به ان اضافه کنیم .برنامه با توجه به موقعیت انتخاب شده برای ملک هزینه جواز و جانبی را محاسبه می کند .
3- قیمت تمام شده پروژه شامل چه مواردی است؟
قیمت بدست آمده از این روش شامل هزینه کلیه فعالیتها از خاکبرداری تا نصب کابینت ، کلید و پریز ، تاسیسات گرمایشی و سرمایشی به طور کامل است . از طرفی بر آورد هزینه های جواز و جانبی نیز در آن دیده شده است . ساختمان قابل سکونت است و ساکنین هیچ هزینه اضافی جهت تکمیل آن ندارند .
4 نوع دسته بندی کیفیت ساخت به شرح زیر در نظر گرفته شده است :
1- مسکن مهر
در مسکن مهر اولویت اصلی تامین مسکن است . پارکینگ در بسیاری موارد ، در فضای آزاد محوطه لحاظ شده است . اگر پارکینگ داشته باشد ، جهت ورود به ساختمان باید از پارکینگ عبور نمود . پارکینگ دارای ورودی مجزا نیست .
معماری و سازه در هماهنگی با یکدیگر است . سازه فدای معماری نمیشود . عمدتا بلوکهای ساختمانی فاقد حیاط است .
مساحت واحدها حداقل - ارتفاع سقف حداقل آیین نامه
دهانه های بلند در پلان به دلیل افزایش هزینه سازه استفاده نمیشود.
مصالح نازک کاری از جنس درجه 2 و پایینتر است .
هزینه تمام شده آن ، از هزینه ساخت مسکن متعارف کمتر است .
نسبت مشاعات به فضای مسکونی حداقل است .
نقاشی داخل واحدها ، پس از مدت کوتاهی کدر و زرد می شود . زمان نیاز به نقاشی مجدد کوتاه است .
درهای داخلی اتاقها و درب ورودی اصلی واحد آپارتمانی سبک است .
2- مسکن متعارف
اولویت اول تامین مسکن و اولویت بعدی تامین حداکثر پارکینگ و انباری
معماری و سازه در هماهنگی با یکدیگر .
تا حد ممکن ، یک واحد پارکینگ و انباری برای هر واحد در نظر گرفته میشود . در بیشتر موارد بخشی هر چند اندک ، از زمین به حیاط اختصاص داده شده است .
عمدتا پارکینگ و مسیر ورود به راه پله و آسانسوردر یک طبقه است .
مساحت واحدها حداقل و متوسط - ارتفاع سقفها حداقل آیین نامه
آشپزخانه اپن با کابینت متعارف ایرانی
کف واحدها سرامیک و دیوار راه پله تا ارتفاع یک متر سرامیک ، در برخی موارد ، دیوار مشاعات سنگ ارزان
برای طراحی معماری و نورپردازی نما، حیاط سازی و مشاعات ، هزینه مشاوره و طراحی پرداخت نشده است .
در عمده موارد ، مصالح به کار برده شده در ساختمان ، به صدا بندی آن کمکی نمیکند.
از درون واحدها ، صدای بلند ساکنین در راهروها و صدای حرکت آسانسور شنیده میشود . سر وصدای بازی و صدای پای کودکان در طبقه پایین و بالا شنیده میشود .
کابین آسانسور کوچک است ، به هنگام ایستادن ضربه می زند . به خانمهای باردار احساس راحتی نمیدهد .
بام فقط عایق رطوبتی دارد .
اگر پنجره دو جداره نصب شود ، به دلیل انتخاب ارزانترین پروفیل و یراق موجود در بازار ، یراق آن بعد از 3 سال به تعویض نیاز دارد . در برخی موارد ، رگلاژ کردن پنجره به صورت دوره ای ، به دلیل چفت نشدن آن ، امری عادی برای ساکنین میشود
نقاشی داخل واحدها ، بعد از چند سال زرد و کدر میشود . دوره نقاشی مجدد داخل واحد ، به زودی سر میرسد . در 5 الی 10 سالگی سن ساختمان ، بسته به کیفیت اجرا ، طبقه اول مستعد بالازدن و بودادن فاضلاب است .
در موارد بسیاری ، طبقه اول روی پارکینگ ، به دلیل اجرا نشدن جزئیات عایق حرارتی در سقف ، از بقیه واحدها بیش از حد سردتر است و گرم کردن آن به راحتی میسر نیست .
3- مسکن ممتاز
اولویت همزمان تامین مسکن و پارکینگ و انباری و برخی امکانات جانبی مثل سالن اجتماعات و استخر
معماری حاکم است . سازه با آن هماهنگ میشود . هزینه دهانه های بزرگ و تیروستونهای قوی پذیرفته است .
در عمده موارد ، طبقات پارکینگ مجزا است. الزام تامین یک یا دو واحد پارکینگ و انباری مجزا برای هر واحد . حیاط سازی مشخص و حداقل را در بردارد . جهت ورود به ساختمان نیازی به عبور از پارکینگ نیست .
مساحت واحدها متوسط و بزرگ - ارتفاع سقفها بیشتر از حداقل آیین نامه
نسبت فضای مشاعات به فضای مسکونی افزایش می یابد .
آشپزخانه اپن ، برخی موارد جزیره ای و دارای مطبخ با کابینت مرغوب ایرانی و خارجی
تاسیسات مستقل یا مرکزی ولی تا حد ممکن تهویه مطبوع و تنظیم دمای هوشمند
کف واحدها سرامیک و سنگ ، ارتفاع کامل دیوار مشاعات تا سقف سنگ
برای طراحی معماری و نورپردازی نما، حیاط سازی و مشاعات ، هزینه مشاوره و طراحی پرداخت شده است. با توجه به اقتصادی بودن ، بیشتر از سبک معاصر و مدرن در نما سازی آن استفاده شده است .
مصالح به کار برده شده در ساختمان ، به صدا بندی آن کمک میکند. سر و صدای بازی و صدای پای کودکان، در طبقه پایین و بالا به سختی شنیده میشود .
صدای حرکت آسانسور شنیده نمیشود . صدای بلند ساکنین در راهروها به سختی شنیده میشود .
کابین آسانسور متوسط است ، حرکت آن احساس نمیشود و به هنگام ایستادن ضربه نمیزند .
به غیر از عایق رطوبتی ، بام می تواند دارای عایق حرارتی نیز باشد .
پنجره دو جداره از بهترین برند داخلی نصب میشود . به رگلاژ و تعویض یراق نیاز ندارد . پنجره های قدی مرسوم است . با نشستن روی مبل چشم انداز بیرون مشخص است .
هوشمند سازی مرسوم نیست ولی برخی موارد اجرا شده است .
4- مسکن مجلل یا لوکس
اولویت همزمان تامین مسکن ، پارکینگ ، انباری و امکانات جانبی سالن ورزش ، استخر ، سالن اجتماعات ، مشابه و تامین سرایداری
معماری قدرت بلا منازع است . سازه با آن هماهنگ میشود . هزینه دهانه های بزرگ و تیر و ستونهای قوی پذیرفته است .
ارتفاع مسیر کانالهای تاسیسات ، به کاهش ارتفاع مفید سقف منجر نمیشود . بلند بودن سقفها ، ویژگی اولیه آن است .
چون عناصر و جزئیات خاص در آن استفاده میشود ، قیمت گذاری آن به بررسی موردی نیاز دارد .
طبقات پارکینگ از دیگر مشاعات کاملا جدا است . حداقل دو پارکینگ برای هر واحد در نظر گرفته شده است . حیاط سازی و فضای سبز طراحی شده در آن لحاظ میشود .
مساحت واحدها بزرگ ، ارتفاع سقفها تا حد ممکن بلند .
نسبت فضای مشاعات به فضای مسکونی بیشترین است .
عمدتا آشپزخانه جزیره ای به همراه مطبخ ، کابینت برند خارجی
تاسیسات مرکزی و وجود تهویه مطبوع با تنظیم دمای هوشمند .
در عمده موارد ، کف واحدها و ارتفاع کامل دیوار مشاعات تا سقف سنگ طراحی شده
برای طراحی معماری و نورپردازی نما، حیاط سازی و مشاعات ، هزینه مشاوره و طراحی پرداخت شده است . بیشتر از سبک کلاسیک در نما سازی آن استفاده شده است .
با توجه به محل کاربرد ، مصالح با خواص عایق صوتی استفاده شده است .
صدای حرکت آسانسور ، سرو صدای بازی ، صدای پای کودکان و صدای بلند ساکنین در راهروها و طبقات شنیده نمیشود .
کابین آسانسور بزرگ است ، حرکت آن احساس نمیشود و به هنگام ایستادن ضربه نمیزند .
بام دارای عایق حرارتی و رطوبتی است .
پنجره دو جداره از بهترین برند ایرانی و خارجی نصب میشود . به رگلاژ و تعویض یراق نیاز ندارد . پنجره ها قدی است . با نشستن روی مبل چشم انداز فضای بیرون مشخص است .
استفاده از مصالح خارجی برای شیرآلات ، سنگ ، سرامیک ، وان ، جکوزی ، درب ضد سرقت ومشابه با هزینه های بالا ، متداول است .
بیشترین ساختمان هوشمند و بیشترین برق اضطراری در این گروه اجرا شده است
.